대출연구소

주담대(주택담보대출)는 집을 담보로 받는 대출입니다. 한도는 통상 LTV·DSR·방공제로 각각 계산한 값 중 가장 낮은 값을 기준으로 정해지고(은행·상품별로 적용 방식은 다를 수 있습니다), 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 값입니다. 은행별 금리는 금융감독원 ‘금융상품한눈에’에서 비교할 수 있으며, 고정·변동 선택과 중도상환수수료까지 함께 따져야 전체 이자를 줄일 수 있습니다.

핵심 요약

실제 부담은 금리보다 한도에서 먼저 갈립니다. 한도는 통상 LTV·DSR·소액임차보증금 공제(방공제) 중 가장 낮은 값을 기준으로 합니다.
금리는 코픽스·금융채 기준금리 + 가산금리 − 우대금리 구조입니다. 그래서 광고에 나온 최저금리와 실제로 적용되는 금리가 다릅니다.
2026년 기준 스트레스 DSR 3단계가 적용되고 있어, 변동금리일수록 같은 소득에서도 한도가 줄어듭니다(금융위원회 발표 기준).
갈아타기 전에는 중도상환수수료와 금리 차이로 아끼는 이자를 먼저 비교해야 합니다.
비교는 금융감독원 ‘금융상품한눈에’에서, 한도 사전 조회와 신청은 각 은행 앱에서 합니다.

주담대 한도는 어떻게 계산되나요?

📌 공식 신청·조회 사이트 바로가기

정부24 – 각종 민원·증명서 발급, 정부 서비스 통합
청약홈 – 주택청약 신청·경쟁률·당첨 조회

※ 실제 신청·발급·조회는 위 공식 사이트에서 진행하세요. (개인정보 입력 시 주소창의 정부/공공기관 도메인을 꼭 확인)

주택담보대출 한도는 하나의 기준으로 정해지지 않습니다. 은행은 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 방공제 세 가지를 각각 따져 통상 그중 가장 낮은 값을 적용합니다(은행·상품별로 산정 방식은 다를 수 있습니다). 집값이 높아 LTV 한도가 넉넉해도 소득이 적으면 DSR 한도에 막히는 경우가 많습니다.

LTV·DSR·방공제, 세 가지 기준

LTV: 담보 주택 가격 대비 대출 비율입니다. 규제지역 여부와 주택 수에 따라 달라지며, 규제지역일수록 낮게 적용되는 것이 일반적입니다(은행업감독규정, 금융위원회 부동산 대책 발표 기준). 구체적인 비율은 대책이 나올 때마다 바뀌므로 신청 직전에 최신 발표로 확인해야 합니다.
DSR: 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 2금융권은 50%를 기본 규제 비율로 적용하는 것으로 알려져 있으나, 대출 종류·금융권역·시기에 따라 달라질 수 있으니 금융위원회 최신 발표로 확인하세요.
방공제: 집에 세입자가 들어올 경우를 대비해 소액임차인 최우선변제금만큼 한도를 깎는 것입니다. 금액은 지역별로 다르며 서울은 5,500만원입니다(주택임대차보호법 시행령 제10조). 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 이 공제를 줄일 수 있지만 보증료가 붙습니다.

수도권과 규제지역에는 금액 상한이 하나 더 있습니다. 2025년 6·27 대책으로 수도권 주담대는 최대 6억원으로 묶였습니다. 10·15 대책 이후에는 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나뉘어 적용됩니다(금융위원회 발표). 규제는 발표 때마다 바뀌므로, 신청 직전에 금융위원회 보도자료로 현재 기준을 확인하세요.

스트레스 DSR 3단계, 변동금리일수록 한도가 줄어드는 이유

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하는 제도입니다. DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 높은 금리를 가정합니다. 3단계는 2025년 7월부터 시행 중입니다. 스트레스 금리의 하한은 지역과 시기에 따라 달라질 수 있으므로, 적용 기준은 금융위원회 최신 발표로 확인하세요.

금리 유형에 따라 스트레스 금리를 반영하는 비율이 다릅니다. 일반적으로 변동형일수록 스트레스 금리가 크게 반영되고, 혼합형·주기형은 고정 기간에 따라 반영 비율이 달라지며, 고정 기간이 길수록 반영이 줄어드는 것이 보통입니다. 만기까지 금리가 바뀌지 않는 고정금리 상품은 반영이 가장 적거나 없을 수 있습니다. 구체적인 반영 비율은 시기와 상품에 따라 다르므로 금융위원회 최신 발표와 은행 안내로 확인하세요. 그래서 한도가 빠듯한 사람은 고정금리나 고정 기간이 긴 상품을 고르면 한도에 도움이 될 수 있습니다.

계산 예시: 신용대출 하나가 한도를 1억원 넘게 깎는 경우

아래는 이해를 돕기 위한 가정값입니다. 실제 한도는 은행 심사 결과와 다를 수 있습니다.

조건: 연소득 6,000만원, 주담대 30년 원리금균등, 적용금리 연 4.0%, 변동형(스트레스 금리 1.5%p 가정), 기존 신용대출 3,000만원(연 6%)
DSR 40% 기준 연 원리금 상한: 6,000만원 × 40% = 2,400만원
스트레스 금리가 없을 때(4.0%): 1억원당 연 원리금 약 573만원이므로 한도 약 4.2억원
스트레스 금리를 반영하면(5.5%): 1억원당 연 원리금 약 681만원이므로 한도 약 3.5억원
신용대출까지 합산하면(5년 만기로 환산, 연 원리금 약 696만원 차감): 한도 약 2.5억원

가장 흔한 실수는 소득이 충분하니 괜찮다고 보고 신용대출이나 카드론을 그대로 둔 채 신청하는 것입니다. 마이너스통장은 실제로 쓴 금액이 아니라 약정한 한도를 기준으로 부채가 산정되는 경우가 있습니다(산정 방식은 금융회사와 시기에 따라 다를 수 있으니 은행에 확인하세요). 쓰지 않는 마이너스통장 한도는 줄이거나 해지하고, 금리가 높은 신용대출부터 상환한 뒤 한도를 조회하는 순서가 유리합니다.

주담대 금리는 무엇으로 정해지고, 광고 금리와 왜 다른가요?

대출금리는 기준금리 + 가산금리 − 우대금리로 정해집니다. 기준금리는 변동형이면 코픽스(COFIX), 혼합형·주기형이면 주로 금융채 5년물을 씁니다. 가산금리에는 업무원가, 리스크 프리미엄, 법정출연료, 목표이익률이 들어가며, 은행별 구성은 은행연합회 소비자포털의 대출금리 공시에서 볼 수 있습니다.

코픽스 신규취급액 기준과 신잔액 기준의 차이

코픽스는 은행연합회가 매월 공시합니다. 신규취급액 기준은 그달에 새로 조달한 자금의 금리라서 시장금리 변화가 빠르게 반영됩니다. 신잔액 기준은 은행이 보유한 전체 조달 자금의 평균이라 천천히 움직입니다. 금리가 오르는 시기에는 신잔액 기준이 덜 오르고, 내리는 시기에는 신규취급액 기준이 먼저 내려갑니다.

우대금리의 함정

광고에 나오는 최저금리는 우대 조건을 모두 채웠을 때의 금리입니다. 우대 조건은 대개 급여이체, 신용카드 월 실적, 자동이체 건수, 청약통장 가입 같은 것들입니다. 조건을 못 채우면 다음 금리 변경 주기부터 우대분이 빠진 원래 금리로 돌아갑니다.

예를 들어 카드 실적 0.1%p 우대를 받으려고 월 30만원씩 필요 없는 소비를 하면, 대출 3억원 기준 연간 이자 절감액은 약 30만원에 불과합니다. 우대 조건을 지키는 데 드는 비용이 아끼는 이자보다 크지 않은지 먼저 계산해 보세요.

고정·변동·혼합형, 누구에게 불리한가

변동형: 처음 금리가 낮은 편이지만 금리가 오르는 시기에는 이자가 바로 늘어납니다. 스트레스 DSR 반영 비율도 높은 편이라 한도가 가장 많이 줄어드는 경향이 있습니다.
고정형: 상환 계획을 세우기 쉽지만 처음 금리가 높은 편이고, 금리가 내려가도 혜택을 받지 못합니다.
혼합형·주기형: 5년 정도 금리를 고정한 뒤 변동형으로 바뀌거나 5년마다 금리를 다시 정합니다. 고정 기간이 끝날 때 시장금리가 높으면 그 금리를 그대로 떠안게 됩니다.

주담대 은행별 금리·조건은 어떻게 비교하나요?

은행별 금리는 날마다 바뀌어 특정 숫자로 고정할 수 없습니다. 아래 표는 무엇을 어디서 비교해야 하는지 정리한 것이고, 실제 금리는 금융감독원 ‘금융상품한눈에’에서 조회하는 시점 기준으로 확인해야 합니다.

금리 유형	금리 산정 기준	스트레스 DSR 반영	우대금리 조건(예)	중도상환수수료	한도 특징	확인처
변동형	코픽스(신규취급액·신잔액) + 가산금리	반영 비율이 가장 높은 편(최신 발표 확인)	급여이체, 카드 실적, 자동이체	통상 3년 이내 상환 시 부과, 남은 기간에 비례해 감소(상품별 확인)	같은 소득에서 한도가 가장 작은 편	금융상품한눈에, 은행연합회 공시
혼합형·주기형	금융채 5년물 + 가산금리	고정 기간에 따라 반영 비율이 달라짐	변동형과 비슷	위와 같음	변동형보다 한도가 큰 편	금융상품한눈에, 각 은행 앱
순수 고정형	장기 금리 기준(상품별)	반영이 가장 적거나 없을 수 있음(상품별 확인)	상품별로 다름	위와 같음	한도를 지키는 데 유리한 편	각 은행 상품설명서
정책상품(보금자리론·디딤돌)	공사·기금이 고시한 금리	상품별 규정	신혼·다자녀·생애최초 우대	상품별 규정(면제 구간 있음)	소득·주택가격 상한 있음	한국주택금융공사, 주택도시기금

중도상환수수료는 통상 대출을 받은 날부터 3년 이내에 상환할 때 부과되고, 3년이 지나면 부과하지 않는 것이 일반적입니다. 다만 적용 기간과 수수료율은 상품과 약정에 따라 다를 수 있으니 약정서와 상품설명서에서 확인하세요. 2025년 1월부터는 은행이 실제로 드는 비용 안에서만 수수료를 받도록 기준이 바뀌어, 상품별 수수료율이 예전보다 낮아졌습니다(금융위원회 발표).

비교 순서: 한도, 실효금리, 수수료

한도: 필요한 금액이 나오는지부터 확인합니다. 금리가 0.2%p 낮아도 한도가 모자라면 그 상품은 쓸 수 없습니다.
실효금리: 내가 실제로 채울 수 있는 우대 조건만 넣어서 금리를 다시 계산합니다.
수수료: 3년 안에 갈아타거나 집을 팔 계획이 있다면 중도상환수수료율이 낮은 쪽이 유리합니다.

정책성 상품은 따로 먼저 확인

주택도시기금의 디딤돌대출, 한국주택금융공사의 보금자리론·적격대출은 은행 주담대와 자격 조건과 금리 체계가 다릅니다. 소득과 주택가격 상한을 채우면 은행 상품보다 금리가 낮거나 만기까지 고정금리로 받을 수 있으니 해당하는 사람은 이쪽부터 확인하세요. 대신 상한 기준을 넘으면 신청 자체가 안 되고, 일부 상품은 실거주 의무가 있습니다.

주담대 신청 절차와 필요서류는 어떻게 되나요?

한도 사전 조회: 은행 앱에서 소득과 기존 부채를 입력해 예상 한도를 확인합니다.
상품 선택·신청: 은행 앱, 영업점, 대출 비교 플랫폼 중 하나로 신청합니다.
감정평가·심사: 은행이 담보 가치를 평가하고 소득과 신용을 심사합니다.
근저당 설정: 은행이 지정한 법무사가 등기소에 근저당권을 등기합니다.
대출 실행: 잔금일에 매도인 계좌로 바로 입금되거나 기존 대출을 갚는 데 쓰입니다.

필요서류와 발급처

신분증
소득증빙: 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등은 홈택스에서 발급합니다.
주민등록등본·초본 등 가족과 주소 관련 서류는 정부24에서 발급합니다.
매매계약서(구입자금) 또는 등기사항전부증명서(등기부등본)는 인터넷등기소에서 발급합니다.
재직증명서, 건강보험 자격득실확인서 등은 은행에 따라 추가로 요구합니다.

실행 직전에 자주 생기는 문제는 감정가가 매매가보다 낮게 나오는 경우입니다. LTV는 매매가와 감정가 중 낮은 값으로 계산하므로 예상보다 한도가 줄어듭니다. 또 잔금일과 대출 실행일이 맞지 않으면 계약 위반 위험이 있으니, 잔금일 최소 2~3주 전에는 신청을 마치는 것이 안전합니다.

주담대 갈아타기(대환)는 언제 이득인가요?

갈아타기는 아끼는 이자가 새로 드는 비용보다 클 때만 이득입니다. 비용에는 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 인지세 본인부담분(대출금 1억원 초과 시 인지세 15만원을 은행과 절반씩 부담, 인지세법), 우대 조건을 새로 맞추는 데 드는 비용이 들어갑니다.

손익분기 계산 예시(가정값)

잔액 3억원, 금리 연 4.8%에서 4.2%로 낮춤 → 첫해 이자 차이 약 180만원
대출받은 지 1년 경과, 중도상환수수료율 0.6% 가정 → 3억원 × 0.6% × (남은 730일 ÷ 1,095일) = 약 120만원
인지세 본인부담 7만 5천원 → 첫해 순이익 약 52만원

잔액이 줄어들수록 금리 차이로 아끼는 이자도 줄어듭니다. 그래서 잔여 기간이 짧은 대출은 갈아탈 이유가 약합니다. 약정상 수수료가 사라지는 시점(통상 3년)이 몇 달 남지 않았다면 그때까지 기다리는 쪽이 대개 낫습니다.

대환대출 인프라와 안 맞는 경우

금융위원회가 2024년 1월 도입한 주택담보대출 대환대출 인프라를 이용하면 은행 앱이나 대출 비교 플랫폼에서 조건을 비교하고 영업점에 가지 않고 갈아탈 수 있습니다. 다만 새 은행은 현재 시세와 현재 소득으로 다시 심사합니다. 그동안 집값이 내렸거나, 소득이 줄었거나, 집이 있는 지역이 규제지역으로 지정돼 LTV가 낮아졌다면 기존 잔액만큼 대출이 나오지 않을 수 있습니다. 이 경우 모자란 금액을 따로 갚아야 하므로 갈아타면 오히려 손해입니다.

주담대를 받을 때 놓치기 쉬운 비용과 불이익은 무엇인가요?

금리 외에 드는 비용

중도상환수수료: 통상 3년 안에 갚으면 냅니다. 집을 팔 계획이 있다면 가장 큰 변수입니다.
인지세: 대출금 5천만원 초과~1억원은 7만원, 1억원 초과는 15만원이며 은행과 절반씩 냅니다(인지세법).
근저당 설정비: 은행여신거래 표준약관상 은행이 부담하는 것이 원칙입니다. 법무사 비용을 따로 청구받았다면 그것이 소유권이전 등기 비용인지 근저당 설정 비용인지 내역을 확인하세요.
보증료: MCI·MCG에 가입하면 보증료가 금리에 포함되거나 따로 부과됩니다.

연체하면 생기는 일

연체이자율은 약정금리에 최대 3%p를 더한 수준으로 제한됩니다(은행업감독규정). 주택담보대출은 이자를 2개월 이상 연체하면 기한의 이익을 잃습니다(은행여신거래기본약관). 이렇게 되면 남은 원금 전체를 한꺼번에 갚아야 하고, 원금 전체에 연체이자가 붙습니다. 이 상태가 계속되면 은행이 담보 주택을 경매에 넘길 수 있습니다.

상환 방식별 손익

원리금균등: 매달 내는 금액이 같아 계획을 세우기 쉽습니다. 대신 전체 이자는 원금균등보다 많습니다.
원금균등: 전체 이자가 가장 적지만 처음 몇 년의 상환 부담이 가장 큽니다. 소득이 적은 사회초년생에게는 불리합니다.
만기일시: 매달 이자만 내지만 원금이 줄지 않아 전체 이자가 가장 많습니다. 은행권 주담대에서는 거치 기간과 일시상환을 제한적으로만 허용합니다.

자주 묻는 질문

주담대 금리가 가장 낮은 은행은 어디인가요?

은행별 금리는 매일, 매주 바뀌기 때문에 특정 은행이 항상 가장 낮다고 말할 수는 없습니다. 금융감독원 ‘금융상품한눈에’에서 주택 가격, 대출 금액, 금리 유형을 입력하면 조회 시점 기준으로 비교할 수 있습니다. 결과에 나온 최저금리는 우대 조건을 모두 채웠을 때의 금리라는 점을 함께 고려하세요.

주담대 DSR 40%는 어떻게 계산하나요?

주담대, 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤 연소득으로 나눕니다. 은행권은 통상 이 비율이 40%를 넘지 않도록 관리하지만, 적용 비율은 대출 종류와 시기에 따라 달라질 수 있으니 금융위원회 가계부채 관리 규제 최신 내용을 확인하세요. 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리보다 높은 금리로 계산하므로 한도가 더 줄어듭니다.

주담대 받은 후 금리를 낮출 수 있나요?

취업, 승진, 연봉 인상, 신용점수 상승처럼 신용 상태가 좋아졌다면 금리인하요구권을 쓸 수 있습니다(은행법 제30조의2). 은행 앱이나 영업점에서 신청하고, 은행은 10영업일 안에 결과를 알려야 합니다. 받아들여지지 않으면 갈아타기를 함께 검토해 보세요.

주담대 중도상환은 언제까지 수수료가 붙나요?

통상 대출받은 날부터 3년 이내에 상환할 때 수수료가 붙고, 남은 기간이 짧을수록 수수료도 줄어듭니다. 다만 적용 기간, 정확한 수수료율, 연간 일부 상환 면제 한도(예: 원금의 10%)는 상품마다 다르니 약정서와 상품설명서에서 확인하세요.

무주택자와 1주택자의 주담대 한도는 다른가요?

다릅니다. LTV 등 적용 기준이 규제지역 여부와 주택 수에 따라 달라지고, 구체적인 비율은 대책이 나올 때마다 바뀝니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 집을 추가로 사는 경우에는 주담대가 사실상 막혀 있습니다. 기존 집을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로만 예외가 인정되니, 신청 전에 금융위원회 최신 발표를 확인하세요.

신청 전에 할 일

홈택스에서 소득금액을 확인하고, ‘금융상품한눈에’에서 후보 상품 2~3개를 골라 둡니다.
쓰지 않는 마이너스통장 한도와 금리가 높은 신용대출을 정리할지 결정합니다.
은행 앱에서 금리 유형별로 한도를 사전 조회해 봅니다.

금리 유형은 이렇게 고르면 됩니다. 변동금리는 앞으로 금리가 내릴 것으로 보이고 한도에도 여유가 있을 때만 고르세요. 고정·혼합형은 한도가 빠듯하거나 매달 상환액이 바뀌지 않는 것이 더 중요할 때 고르세요.

이 글은 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 금리와 한도는 금융회사의 심사 결과와 신청 시점의 규제에 따라 달라집니다.

주담대 한도 계산부터 은행별 금리 비교까지 순서대로 정리