전세대출 금리가 떨어졌다는 소식 듣고 본인도 갈아타볼까 하는 분들이 늘었어요. 다만 영업점에서 보면 단순히 금리 1%p 낮다는 이유로 옮기시는 분들 중에 후회하는 케이스가 꽤 있습니다. 갈아타기 전에 본인이 반드시 봐야 할 3가지를 정리합니다.
봐야 할 1번, 보증료 포함 실제 부담
전세대출은 보증료가 별도예요. HUG, SGI, HF 셋 중 어디 보증을 끼느냐에 따라 본인이 매년 내는 금액이 다릅니다. 금리는 낮은데 보증료가 비싸면 결과적으로 부담이 비슷하거나 더 클 수도 있어요.
제가 영업점에서 봤던 케이스 중에, 본인이 금리 0.5%p 낮은 곳으로 옮기고 나서 보증료까지 합쳐 보니 오히려 연 15만 원 정도 더 부담되던 분이 있었어요. 금리만 보면 안 되는 이유입니다.
보증료 차이 (참고 기준)
- HUG 주택도시보증: 보증료율이 비교적 낮음
- SGI서울보증: 본인 주택 조건에 따라 가입 가능 범위 넓음
- HF 주택금융공사: 일부 우대 조건 시 유리
본인 주택 가격, 보증금 비율, 본인 소득에 따라 어느 쪽이 유리한지 다르니까 은행 창구에서 본인 조건 기준으로 한 번씩 산출해 보시는 게 정확합니다.
봐야 할 2번, 중도상환수수료와 부대 비용
본인이 현재 받은 전세대출의 잔존 기간이 1년 이상 남아 있다면, 중도상환수수료가 발생할 가능성이 큽니다. 보통 1~2% 선이에요. 잔존 기간이 길수록 수수료가 커지고, 1년 미만이면 거의 면제되는 경우가 많고요.
또 한 가지, 갈아타는 은행에서 새로 인지세, 보증료 선납분, 근저당 설정 비용이 들어갑니다. 본인이 갈아탔을 때 절약되는 이자보다 부대 비용이 더 크면 갈아타는 의미가 없어요.
본인이 손익 계산할 항목
| 항목 | 기존 유지 | 갈아타기 |
|---|---|---|
| 연간 이자 | 기존 금리 기준 | 새 금리 기준 |
| 연간 보증료 | 기존 보증료 | 새 보증료(다를 수 있음) |
| 중도상환수수료 | 없음 | 1~2% 발생 가능 |
| 신규 부대 비용 | 없음 | 인지세, 보증료 선납 |
봐야 할 3번, 우대금리 조건과 변동성, 이건 진짜 자주 놓치는 항목입니다
광고에 나오는 최저금리는 거의 다 우대금리 적용 후 금액입니다. 본인이 그 우대 조건을 다 충족하는지 미리 확인해야 해요. 급여 이체, 카드 사용, 자동이체 같은 조건이 안 맞으면 표시된 금리보다 0.5~1%p 더 높은 금리가 적용됩니다.
또 변동금리 상품인지 고정금리 상품인지도 본인이 확인해야 해요. 변동금리는 6개월 또는 1년마다 다시 산정되니까, 지금 낮은 금리가 1년 뒤에도 그대로일 거라고 보면 안 됩니다.
본인이 확인할 우대금리 조건
- 해당 은행 급여 이체 (월 50만 원 이상 등)
- 해당 은행 신용카드 또는 체크카드 사용액
- 자동이체 건수(통신비, 공과금 등)
- 주거래 우대(거래 기간 1년 이상 등)
- 청약저축, 적금 가입 여부
갈아타기 전 본인이 거쳐야 할 절차
갈아타기는 한 번 진행되면 되돌리기 어렵습니다. 본인이 거쳐야 할 절차는 명확해요.
갈아타기 5단계 흐름
- 1단계: 현재 본인 대출 약관에서 중도상환수수료 확인
- 2단계: 갈아탈 은행 2~3곳 사전 한도·금리 조회
- 3단계: 보증료, 부대 비용까지 포함한 총 비용 비교
- 4단계: 임대인 동의 절차 확인(필요 시)
- 5단계: 신청 → 심사 → 실행
갈아타기가 본인에게 안 맞을 수도 있어요
모든 분이 갈아타는 게 이익은 아닙니다. 본인 잔존 기간이 짧거나, 우대금리 조건을 못 맞추거나, 중도상환수수료가 크면 그대로 두는 게 안전해요. 갈아타기가 항상 답은 아니라는 거예요.
제가 영업점에서 본 흐름은 잔존 1년 이상, 금리 차이 0.7%p 이상, 우대 조건 충족 가능 이 세 조건이 다 맞아야 본인에게 실익이 생긴다는 거였어요. 이 부분만 챙기시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출 갈아타기는 아무 때나 가능한가요?
본인 만기 1개월 전후가 일반적입니다. 중도에 갈아타려면 중도상환수수료를 따져봐야 해요.
Q. 금리만 보고 갈아타면 안 되나요?
안 됩니다. 보증료, 부대 비용, 우대금리 조건까지 종합해서 비교해야 본인이 실제로 이익인지 알 수 있어요.
Q. HUG, SGI, HF 보증 차이가 큰가요?
보증료율과 가입 조건이 달라서 본인 주택 가격과 보증금 기준으로 어느 쪽이 유리한지 비교해야 합니다.
Q. 중도상환수수료는 어느 정도 나오나요?
보통 1~2% 선이고 잔존 기간에 따라 차감됩니다. 본인 약관에서 확인하셔야 해요.